[摘要] 由明源地产研究院主办的2012“逆市营销生存之道”精品沙龙于5月24日在丹东中联大酒店会议大厅盛大召开。本次沙龙邀请到了来自丹东市各大楼盘的销售主管、经理等，丹东房天下作为特邀报道媒体对沙龙进行全程跟踪报道。
房天下讯：由明源地产研究院主办的2012“逆市营销生存之道”精品沙龙于5月24日在丹东中联大酒店会议大厅盛大召开。本次沙龙邀请到了来自丹东市各大楼盘的销售主管、经理等，作为丹东市房地产精品沙龙各大楼盘的销售主管们都表现出了极大的兴趣，他们表示很感谢明源地产研究院给他们创造了这个平台，可以让大家聚集在一起共同讨论当今丹东楼市的发展，以及在国家调控下的对策。沙龙从下午2点一直持续到5点钟，大家各抒己见，畅谈、剖析当下楼市的发展趋势，将沙龙推向了一个又一个高潮。丹东房天下作为受邀媒体也参加了本次精品沙龙，并对沙龙进行全程跟踪报道。
明源地产研究院精品沙龙举办地，丹东中联大酒店
各楼盘经理签名
国家调控下，市场惨淡
本次精品沙龙由明源地产研究院的资深房地产研究专家任威老师主持，大会开始任老师便为大家分析了当下楼市的基本情况。2009年中国楼市迎来大反弹，不少开发商在那一年着实大赚一笔，但在风光之余迎来的还有国家大幅度的限价、限贷，可这两大调控政策并没有对当年的楼市产生什么根本性的影响，因此国家使出了最后的“杀手锏”——限购。限购令的出台直接导致了2012年楼市的萎靡，据统计截止2012年5月我国楼市呈现负增长态势，房地产版块作为我国的支柱性产业之一遭受重创，但是在近期召开的十一届五次会议上温家宝总理依旧表示：“我国的房价还没有回归到合理的价位，调控不能放松。”因此，限购令何时才能解除，便成了地产商共同猜测的一个话题。
亿达国际的销售负责人李经理表示：“个人认为短时间内限购令不会取消。”
明源地产研究院专家任威老师主持大会
大家在认真思考当今楼市的情况
羊毛出在羊身上
来自锦绣公馆的刘经理在大会上用个人见解为我们彻底剖析了限购令的实质。10—11年土地转让基金上调，5个月获利三万一千个亿，可以说房地产行业就是一块很大很大的馅饼。现如今地价在长、人工费用在长、税收在长、配套设施维护在长，但房价依旧受到调控，扣除这些费用后地产商的利润所剩无几，然而国家没有拿出一分钱来补贴，因此可以说“羊毛出在羊身上”。在这里还有一个“但是”，那就是央企的地产公司他们会得到国家政策的扶持，国家会给他们维系生存的空间，最后遭受损失的说白了就是那些没有实力的小地产商。而限购令所带来的影响对于国家却是非同凡响，目前市场以刚需购房为主，我国的房地产市场已成功从卖方市场转入买方市场，因此既然刚需已经成为核心，限购的调控稳定了市场价格，让刚需有能力购买自己的住房，同时商品房就不再是商品，这些住房有了一个很好的沉淀，不会引发地产泡沫危机。所以，国家现在只要卡住限购这一环，百利而无一害！
锦绣公馆刘经理对当前形势进行了系统的剖析
如何应对
面对萎靡的楼市和国家毫不放松的调控政策，即使在红5月这样的销售旺月，我市的楼盘销量依旧没有太大的起色。那么如何才能把房子卖出去，如何和能让那些持币观望的人进入商场便成了本次精品沙龙的中心问题。目前市场的需求可以分为三类：婚房、改善性住房、新增人口住房。就丹东目前的形式来看，70—90平米的中户型商品房有购买力，但是这样的户型在丹东并不占多数，而房地产行业噱头大于自身产品本质这样的现象普遍存在着。因此，想要吸引那些持币观望的刚需者进入市场，就必须先从自身下手。
首先是收集客户信息，挖掘与目标人群的价格差距，同时为自身产品提高附加值。例如为部分刚需提供非毛坯中户型住房、小区绿化等，将自身素质提高上去，这样才能提高自身的品牌形象。
其次考虑当前房价与收入之比是否合理。以锦绣公馆为例，锦绣公馆的购房客户有20%—23%属于外来人口，之所以外来购房者占如此高的比例就是因为丹东市人均收入没有达到一个理想的阶段，很多人面对当今房价无力购买，新房闲置现象比比皆是。因此作为开发商和代理商，必须要对自己的产品有一个准确的定位，了解自己的房源针对的是什么客户群体，什么样的价格能让这些客户群体满意。若一味求覆盖面广，针对人群多那么自然而然的品质上就会有折扣。
最后就是最无奈的做法——降价。但降价作为一把双刃剑并不包治百病，杭州、温州等地近期出现的老业主到售楼处闹事的现象就体现了这一点。所以即使降价，也要降的有分寸。
1.先了解自身产品的成本。
2.明 户的心里价位在哪里，一次性降下去，避免阶段性降价造成客户心里不平衡，出力不讨好。
3.不能将降价演变成成本失控，要严格控制成本。
明源地产研究院为大家发放调研报告
总结
在本次精品沙龙即将结束之际，各楼盘的销售经理们达成了一个共识，那就是在现如今一面国家打压，政策调控，市场萎靡，另一面项目已经落成无法改变根本的情况下，如果想要生存下去就必须聚焦客户需求，提高自身素质，为产品提高附加值，要有特色产品。只有这样才能让丹东楼市继续向着一个好的态势发展。
大家集体合影留念
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